从去年“量价齐跌”，到今年“量价齐飞”，郑州楼市宛如“坐了一回过山车”，让人摸不着头脑。但是，正如有本书名“月亮背面总是很冷”说的那样，在繁荣表象之下，郑州楼市也潜伏着危机。在楼市拐点、泡沫“口水战”激战正酣之际，本报大河楼市携手易居(中国)克而瑞郑州机构，通过翔实的数字从各个层面对今年以来郑州楼市进行解读。
□记者曾邦华
冷:投资疲软，供给乏力
信号一:开发施工低位徘徊1~7月，郑州市房地产投资一直处于低位徘徊，6月份以来有所增长，前7个月同比增长2.1％，其中住宅开发投资增长4％，而1~7月份全国房地产开发投资增长11.6％，其中住宅开发投资增长8.2％，郑州市投资开发增速明显低于全国水平，处于警戒水平。
由于前期投资放缓，导致目前市场施工面积同比继续下跌，1~7月，商品房施工面积同比增长仅为1.1％，而住宅施工面积同比下跌了3.1％，全国房地产开发企业房屋施工面积同比增长12.5％，增速大大低于全国水平，再次敲响警钟。
信号二:竣工面积增幅陡降受投资力度下降、施工进度放缓的直接影响，导致竣工面积大幅度下降，1~7月，房地产市场竣工面积同比下降31.3％，而全国商品房竣工面积却同比增长24.7％，其中住宅竣工面积同比增长26.6％，相比之下，郑州市商品房竣工面积增速低于全国56个百分点，因此将很可能面临供求失衡的严重局面。
信号三:供给持续疲软乏力去年以来，受市场低迷的影响，开发商有意或不得已放慢开发节奏，投资、开工、施工、竣工规模骤然下降，从而导致可上市销售量锐减，今年1~8月份商品住宅批准预售量仅为244万平方米，同比下降了104.7％，月均供应量在60万平方米以下，下降幅度惊人。而且从上述数据分析看，截至目前，投资、开工、施工、竣工增速均处于低位徘徊，可以预计后市一段时间内可上市销售量仍然维持低位运行，这将进一步加剧供求矛盾。
信号四:土地供求出现阶段性低谷从土地成交量发展趋势看，2007－2009年土地整体成交宗数呈上升趋势，而面积呈下降趋势，其中住宅土地成交宗数基本稳定，但2009年1~8月份的住宅土地月均成交面积相对较低，这主要与市场低迷条件下企业拿地积极性不高以及供应疲软有关，但这种情况在下半年有了明显改观，尤其是7月19日摘牌土地19轮的竞争以及8月12日摘牌土地34轮的竞价，显示出在市场出现销售逆转后房企拿地开始重新活跃起来，由此带动土地供应节奏也明显加快，未来房地产市场在经历市场低谷之后仍会进入新一轮的供应主导期。但之前阶段性的土地供求疲软将直接导致后市商品房供应出现阶段性的短缺，进而影响到房屋市场的供求平衡。
热:需求旺盛，房价高涨
信号五:市场需求出现集中释放与供给形成鲜明对比的是，市场需求在去年被压抑之后，受宽松货币、财政政策的刺激，今年以来刚性需求、投资需求以及投机需求出现爆发性释放，1~8月份商品住宅成交592万平方米，较去年同期增长64％，形成明显的供求倒挂，供求比已经远远偏离了供求平衡线，供不应求矛盾异常突出。
信号六:房价上涨过快，过度透支消费
由于受政策等多方面因素的影响，刚性需求和弹性需求促使郑州楼市出现了强力反弹，在宽松政策、旺盛需求、紧俏供应的多重作用下，房价也因此继续一路上扬，商品房价格一度突破5000元大关，商品住宅1~8月份销售均价相比去年同期上涨了14％，8月份相比1月份上涨了735元/平方米，上涨幅度达18.8％，房价的过度膨胀直接透支消费和打击消费信心，已经对房地产和国民经济构成潜在隐患，将不利于楼市持续健康稳定发展。
而从国际通用的房价收入比来衡量，一般认为房价总额与居民家庭年收入之比为3～6倍，属于合理区间，而郑州市的房价收入比2008年已经达到了8.8倍，房价客观上需要回归到合理区间。
不过从近期的趋势看，房价有冲高回落的倾向。易居(中国)克而瑞郑州机构认为，这一方面因为消费者难以承受高房价，客观上自然形成回调力量，另一方面说明房价上涨已达到了房企的心理预期后而转向保守谨慎策略。
信号七:库存濒临历史低点今年以来，在供应萎靡和需求旺盛的双向作用下，市场存量得到快速消化，开发企业的资金压力大大缓解，但同时供求平衡面临被打破甚至失衡的危险，8月底的住宅库存量已降低到接近2007年同期的水平(2007年8月底住宅库存量为历史最低水平)，这意味着，市场重新轮回到2007年的市场状态，按照目前的消化速度，市场存量仅仅够支撑三个多月，在市场供给严重跟不上的情况下，很有可能再度加剧市场恐慌，进而危及郑州房地产和经济安全。
建议:从长计议，防患未然
为了切实避免市场不稳定，有关部门和商家应从长计议，防患于未然，应该尽快尽早采取积极的应对措施，一手抓供应，一手抓需求，两手都要抓，两手都要硬，有效防止我市房地产市场大起大落。易居(中国)克而瑞郑州机构建议采取以下具体措施加T
